Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement du propriétaire occupant

Peut-on librement réaliser des travaux dans ses parties privatives ?

Quelles sont les limites à la liberté de réaliser des travaux dans ses parties privatives ?

Destination de l'immeuble

La destination de l'immeuble correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Elle se détermine par plusieurs éléments, dont notamment les stipulations du règlement de copropriété , les qualités de l'immeuble (architecture, matériaux de construction, finitions, standing, niveau social, usage – habitation, mixte, commercial…), sa situation géographique ou environnementale.

Cette destination de l'immeuble s'impose à tous les copropriétaires.

Les travaux sur les parties privatives doivent donc se conformer à la destination de l'immeuble. Par exemple, si l'immeuble est exclusivement à usage d'habitation, un appartement ne peut pas être transformé en local commercial.

Le règlement de copropriété peut également contenir une clause sur « l'harmonie de l'immeuble » . Cette clause oblige le copropriétaire à respecter l'esthétique d'ensemble du bâtiment. C'est par exemple le cas pour une couleur imposée de volets ou l'interdiction de modifier certains éléments apparents de l'extérieur (fenêtres, enseignes, stores etc.).

Droits des autres copropriétaires

Les travaux dans un appartement ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Ainsi, le copropriétaire ne doit pas causer de dommages matériels à son voisin, de troubles anormaux du voisinage ou une violation des droits des autres copropriétaires issus du règlement de copropriété.

La réalisation de travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires nécessite l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette décision est adoptée à l' unanimité .

Quelles conséquences en cas de non-respect des règles ?

Les travaux sur partie privative, portant atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires. Cet accord doit intervenir avant le début des travaux.

Le copropriétaire peut :

• Soit demander au syndic de la copropriété d'inscrire cette autorisation à l' ordre du jour de l' assemblée générale annuelle . Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

• Soit solliciter du syndic la convocation et la tenue d'une assemblée générale spécifique qui concernera seulement cette autorisation. Dans ce cas, le copropriétaire prend en charge l'intégralité des frais relatifs à cette assemblée. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si les travaux sont réalisés en l'absence d'une telle autorisation (accord non demandé ou non obtenu), ils sont irréguliers . Dans ce cas, le syndic peut obliger le copropriétaire à remettre en état le logement , ce qui peut conduire à la démolition de ce qui a été fait.

Si la tentative de règlement amiable est un échec, il peut agir en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Travaux sur parties privatives affectant les parties communes

Vérifier que les travaux ne sont pas interdits par le règlement de copropriété

Tout d'abord, il est nécessaire de s'assurer que les travaux envisagés ne sont pas interdits par le règlement de copropriété . Si c'est le cas, ils ne peuvent pas être réalisés.

Vérifier que les travaux respectent la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires

Ensuite, il faut vérifier que les travaux souhaités respectent :

• La destination de l'immeuble , c'est-à-dire ce pour quoi un immeuble a été construit. Elle se détermine par plusieurs éléments, dont notamment le règlement de copropriété , les qualités de l'immeuble (architecture, matériaux de construction, finitions, standing, niveau social, usage – habitation, mixte, commercial…), sa situation géographique ou environnementale. Cette destination de l'immeuble s'impose à tous les copropriétaires.

• Les droits des autres copropriétaires .

Attention

Lorsque les travaux envisagés concernent l’ isolation thermique de la toiture ou du plancher, il est nécessaire de vérifier qu’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, à sa sécurité et à sa salubrité . Ils ne doivent pas non plus faire partie du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires .

Obtenir l'autorisation de l'assemblée générale de réaliser les travaux

Enfin, le copropriétaire doit obtenir l'accord des autres copropriétaires en assemblée générale. Cette autorisation doit intervenir avant le début de vos travaux .

Cette décision est prise à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25).

Néanmoins, si les travaux entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes, ils doivent être autorisés à la double majorité (dite majorité de l'article 26).

Pour obtenir cette autorisation, le copropriétaire peut :

• Soit demander au syndic de la copropriété d'inscrire cette autorisation à l' ordre du jour de l' assemblée générale annuelle . Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception en y joignant tous les documents liés à votre projet de travaux.

• Soit solliciter du syndic la convocation et la tenue d'une assemblée générale spécifique qui concernera seulement cette autorisation. Dans ce cas, il prend en charge l'intégralité des frais relatifs à cette assemblée. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut joindre tous les documents liés au projet de travaux.

Lorsque les travaux concernent des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ou des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher, il est obligatoire de fournir un descriptif détaillé des travaux . Le descriptif doit présenter :

• La nature des travaux

• L’implantation (emplacement des travaux dans le bâtiment)

• La durée et les conditions de réalisation des travaux envisagés

• Et les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage (marques, modèles, notices, garanties et documents portant sur l'utilisation et l'entretien).

Le descriptif doit être accompagné d’un plan technique d’intervention .

Si ces documents ne sont pas envoyés au syndic, il ne pourra pas inscrire le projet de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Attention

L'autorisation de réaliser des travaux privatifs sur les parties communes ne peut être accordée ni par le conseil syndical , ni par le syndic.

Si l'assemblée générale a voté contre la réalisation de vos travaux, le copropriétaire dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal de cette assemblée pour demander l'annulation de ce refus. Il faut alors saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Cette action nécessite l'accompagnement d'un avocat.

Par ailleurs, s'il s'agit de travaux d'amélioration (améliorent le confort, la sécurité ou la valeur de la copropriété), le copropriétaire peut demander au juge d'être autorisé à les réaliser.

Travaux sur parties privatives affectant l'aspect extérieur de l'immeuble

Attention

Les travaux réalisés sans autorisation de l'assemblée générale sont irréguliers. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires peut exiger l'arrêt des travaux et demander la démolition des ouvrages déjà réalisés, y compris en justice.