Logement

Quel contrat passer avec un professionnel pour construire sa maison ?

Vous souhaitez faire construire votre maison et vous vous apprêtez à signer un contrat de construction. Il en existe 4 différents. Chacun d'entre eux définit les droits et les obligations du maître d'ouvrage et du professionnel de la construction. Vous choisirez le contrat en fonction de la mission que vous souhaitez confier au professionnel. Nous faisons le point sur la réglementation.
Question-réponseMis à jour le 27/10/2023Particuliers

Vous souhaitez faire construire votre maison et vous vous apprêtez à signer un contrat de construction.

Il en existe 4 différents. Chacun d'entre eux définit les droits et les obligations du maître d'ouvrage et du professionnel de la construction.

Vous choisirez le contrat en fonction de la mission que vous souhaitez confier au professionnel.

Nous faisons le point sur la réglementation.

Selon votre situation

CCMI

Qu'est-ce qu'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?

Le CCMI est obligatoire si vous confiez à un constructeur les travaux de mise hors d'eau et hors d'air de votre maison (rendue étanche à l'eau et à l'air par la pose de la toiture, des portes et des fenêtres).Celle-ci doit être un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.Elle ne doit pas comporter plus de 2 logements destinés à votre usage.Le CCMI est réglementé. Il vous offre un cadre juridique protecteur. Il est obligatoirement rédigé par écrit et signé avant le début des travaux .Il comporte des informations obligatoires et liste les conditions suspensives .Le contrat peut être conclu avec ou sans fourniture de plan . Leur contenu est alors un peu différent.

CCMI avec fourniture de plan

Les plans de la construction vous sont fournis par le constructeur ou par son intermédiaire. Les plans peuvent être proposés sur catalogue. Le constructeur peut également vous diriger vers un architecte ou un bureau d'études.

Le contrat comporte notamment les informations suivantes :

  • Titre de propriété ou droit réel permettant de construire

  • Désignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)

  • Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)

  • Assurance de la conformité du projet aux règles de construction

  • Prix TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur)

  • Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment

  • Coût des travaux que vous vous réservez

  • Financement (nature et montant des prêts obtenus)

  • Échelonnement des paiements suivant l'avancement des travaux et solde de 5 % du prix payable à la fin de la garantie de livraison

  • Date d'ouverture de chantier

  • Délai de réalisation des travaux

  • Pénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)

  • Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.

  • Conditions suspensives

  • Rappel de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme

  • Rappel que le maître d'ouvrage peut se faire assister par un professionnel pour la réception de travaux

  • Référence de l'assurance dommage-ouvrage du maître d'ouvrage

  • Justifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeur

Les documents suivants sont joints au contrat :

  • Copie du permis de construire , si vous l'avez obtenu

  • Plans de la construction (travaux d'adaptation au sol, cotes utiles et indication des surfaces des pièces, des dégagements et des dépendances, raccordements aux réseaux divers, éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation)

  • Notice d'information qui présente vos droits et obligations

  • Notice descriptive des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d’ouvrage.

  • Attestation de la garantie de remboursement du constructeur (obligatoire si vous versez un dépôt de garantie avant l'ouverture du chantier)

  • Attestation de la garantie de livraison du constructeur établie au nom du maître d'ouvrage (pour assurer la livraison de la maison terminée)

  • Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeur

  • Attestation de l'assurance dommages-ouvrage

À noter

Si vous avez prévu d'effectuer vous-même des travaux , vous avez 4 mois pour changer d'avis , à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.

CCMI sans fourniture de plan

Le constructeur ne vous fournit pas de plan. Selon le contrat, il se charge du gros œuvre, de la mise hors d'eau (couverture et étanchéité de l'immeuble) et hors d'air (pose de portes et fenêtres) ou de vous livrer une maison terminée.

Le contrat fixe les engagements de chacune des parties et comporte les informations suivantes :

  • Désignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)

  • Titre de propriété ou droits réels permettant de construire

  • Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)

  • Prix TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur)

  • Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment

  • Paiement des travaux

  • Pénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)

  • Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.

  • Délai de réalisation des travaux

  • Référence de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrage

  • Conditions suspensives (achat du terrain, obtention du permis de construire,...)

Les documents suivants sont joints au contrat :

  • Copie du permis de construire , si vous l'avez obtenu

  • Plan de construction et adresse de son auteur

  • Notice d'information qui présente vos droits et obligations

  • Notice descriptive de la consistance, des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d’ouvrage.

  • Attestation de la garantie de remboursement du constructeur

  • Attestation de la garantie de livraison du constructeur (pour assurer la livraison de la maison terminée)

  • Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeur

  • Attestation de l'assurance dommage-ouvrage que vous avez souscrite

À noter

Si vous avez prévu d'effectuer vous-même des travaux , vous avez 4 mois pour changer d'avis , à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.

Quelles conditions doit-on réunir pour signer un CCMI ?

Vous êtes maître d'ouvrage . Vous devez réunir les conditions suivantes :

  • Être propriétaire du terrain

  • Avoir obtenu vos prêts

  • Avoir obtenu un permis de construire

  • Avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage

    • Le constructeur doit avoir la garantie de livraison et vous remettre une attestation nominative correspondant à votre chantier.Le contrat peut être signé avant la réalisation de ces conditions. Si elles ne sont pas remplies dans un délai fixé par le CCMI et au plus tard à la date d'ouverture du chantier, le contrat est annulé. Les sommes que vous avez versées vous sont restituées.

    Peut-on se rétracter après avoir signé un CCMI ?

    Oui, vous avez 10 jours calendaires pour renoncer au contrat de construction par lettre RAR adressée au constructeur.Ce délai commence le lendemain de la 1 re présentation de la lettre RAR vous notifiant le contrat.Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé , le délai est prolongé jusqu'au 1 er jour ouvrable suivant.

    Quel est le calendrier des paiements dans un CCMI ?

    Avant l'ouverture de chantier

    Le constructeur peut vous demande de verser un dépôt de garantie limité à 3 % du prix de la construction. Il est bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom. Il est déduit des premiers paiements prévus par le contrat.

    Quand le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement , il peut vous demander 2 paiements limités à 5 % du prix de la construction à la signature du contrat et à 5 % à la délivrance du permis de construire.

    L'attestation de la garantie de remboursement doit être annexée au contrat.

    Pendant les travaux

    Le CCMI fixe une calendrier de versements des paiements au fur et à mesure de l'avancement des travaux  .

    Les versements ne peuvent pas dépasser les pourcentages suivants :

    • 15 % à l'ouverture du chantier

    • 25 % à l'achèvement des fondations

    • 40 % à l'achèvement des murs

    • 60  % à la mise hors d'eau

    • 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air

    • 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs

    À savoir

    Il est recommandé de visiter le chantier avant chaque échéance des paiements pour vérifier l'état d'avancement des travaux.

    Après les travaux

    Vous faites la réception des travaux avec le constructeur. Un procès-verbal est rédigé dans lequel vous notez toutes vos réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction).

    Vous avez la possibilité de vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Cela peut ête un architecte, un contrôleur technique ou tout autre professionnel de la construction ayant un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.

    Vous réceptionnez seul les travaux avec le constructeur

    Après la réception des travaux et la remise des clés, vous avez un délai de 8 jours calendaires pour signaler au constructeur des désordres apparents par lettre RAR ou dans le cas contraire payer le solde. Celui-ci représente au plus 5  % du prix global de la construction.

    Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme que vous avez choisi avec le constructeur.

    Vous êtes accompagné par un professionnel

    Si vous n'avez aucune réserve (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous versez le solde de 5  % maximum du prix au constructeur à la fin de la réception de travaux.

    Si vous formulez des réserves dans le procès verbal de réception, vous consignez le solde de 5 % maximum du prix auprès d'un organisme choisi par les 2 parties. Vous versez le solde à la levée des réserves (quand les désordres auront été réparés).

    Informations complémentaires

    Vous pouvez signer l'un de ces 4 contrats :

    • Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur qui ne vous fournit pas le terrain

    • Contrat de vente d'immeuble à construire (vente en l'état futur d'achèvement - Vefa) avec un promoteur qui vous fournit le terrain et s'engage à construire une maison

    • Contrat de maîtrise d'œuvre avec un maître d'œuvre qui coordonne les travaux sans les effectuer

    • Contrat d'entreprise avec chaque corps de métier

    Définitions

    Maître d'ouvrage
    Personne publique ou privée pour le compte de laquelle des travaux ou un ouvrage immobilier sont réalisés
    Maître d'œuvre
    Concepteur, coordonnateur, contrôleur de l’exécution des travaux. Il assiste le propriétaire de la construction. Il peut s'agir d'un architecte, d'un bureau d'études,...
    Condition suspensive
    Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu
    Droit réel
    Droit portant sur une chose, à l'inverse du droit personnel portant sur une personne.
    Pénalité
    Sanction en cas de non respect d'obligations. Elle se traduit souvent sous la forme d'intérêts de retard ou de majorations de paiement.
    Droit réel immobilier
    Droit détenu par une personne sur une chose immobilière. Par exemple, un titre de propriété constitue un droit réel immobilier sur une construction et/ou un terrain.
    Garantie financière de remboursement
    Garantie faite par une caution (une banque, un établissement financier...) de rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d'une vente pour défaut d'achèvement
    Jour calendaire
    Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1 er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés
    Notification
    Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
    Jour chômé
    Jour non travaillé
    Jour ouvrable
    Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise
    Honoraires
    Rémunération des services rendus par les membres de certaines professions libérales (médecins, notaires, avocats, architectes, etc.)

    Questions associées

    Références

    Pour en savoir plus

    Voir sur service-public.fr →

    Fiches connexes