Logement
Rétrocession du bien préempté (logement, terrain...)
En tant qu’ancien propriétaire d'un bien préempté il est possible de racheter le bien acquis par la mairie sous certaines conditions.
Fiche pratiqueMis à jour le 02/03/2026Particuliers
Le droit de rétrocession permet à l’ancien propriétaire d’un bien préempté par la commune de bénéficier d’une priorité pour le racheter, sous certaines conditions. Nous vous présentons les informations à connaître.
Qu’est-ce que le droit de rétrocession d’un bien préempté ?
Le droit de rétrocession permet à l’ancien propriétaire d’un bien préempté par la collectivité (ou à ses héritiers) d’être prioritaire pour le racheter, lorsque la commune ne respecte pas certaines conditions d’utilisation du bien ou certaines obligations.Ce droit existe pour protéger les propriétaires.En effet, le droit de préemption permet à la collectivité d’acheter un bien à la place de l’acquéreur initial , ce qui constitue une exception au principe de liberté de vendre à la personne de son choix.Le droit de rétrocession garantit que la collectivité ne puisse pas utiliser ce pouvoir de manière abusive ou détourner le bien de l’objectif d’ intérêt général qui avait motivé la préemption.Qui bénéficie du droit de rétrocession d’un bien préempté ?
Les bénéficiaires du droit de rétrocession d’un bien préempté sont, par ordre de priorité :L’ancien propriétaire du bien préempté. Il s’agit de la personne qui a cédé le bien à la collectivité à la suite de la décision de préemption.
Les ayants cause universel (héritiers ou légataire à titre universel )
L’acquéreur évincé. C’est la personne dont le projet d’achat a été empêché par la décision de préemption. Elle ne bénéficie du droit de rétrocession qu’à titre subsidiaire , c’est‑à‑dire seulement si l’ancien propriétaire (ou ses ayants cause) a renoncé expressément ou tacitement au rachat et à la condition que son identité ait été mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner .
Dans quels cas s’appliquent le droit de rétrocession d’un bien préempté ?
Plusieurs hypothèses ouvrent un droit de rétrocession au profit de l’ancien propriétaire lorsque la commune a exercé un droit de préemption .Il s’agit principalement des cas suivants :Utilisation non conforme du bien préempté. Si la commune souhaite utiliser ou revendre un bien qu’elle a préempté depuis moins de 5 ans pour un autre projet que celui initialement prévu dans la décision de préemption ou autorisé par la loi
Bien illégalement préempté. C’est le cas lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative.
À savoir
Le droit de rétrocession ne s’applique pas en l’absence de paiement ou de consignation du prix dans lles délais convenus. Dans cette hypothèse, le transfert de propriété n’ayant pas eu lieu, le propriétaire peut vendre son bien librement à l’acquéreur de son choix.
Comment obtenir la rétrocession d’un bien préempté ?
Les règles varient selon la situation :Rétrocession en cas de changement d’usage du droit préempté
Si la mairie décide d'utiliser le bien acquis pour une autre raison que celle mentionnée dans la décision de préemption ou autorisé par la loi, elle doit informer les anciens propriétaires ou leurs héritiers de sa décision et leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité.
L’offre doit obligatoirement indiquer le prix et les caractéristiques de la rétrocession. Elle est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’ancien propriétaire ou ses héritiers ont un délai de 2 mois à compter de l’avis de réception, pour y répondre. Il peut soit :
Accepter le rachat au prix proposé
Renoncer au rachat (le silence pendant 2 mois vaut renonciation)
Demander la rétrocession à un autre prix. En l’absence d’accord, le prix sera fixé par le juge de l’expropriation du lieu de situation du bien. Le tribunal peut être saisi par la commune ou par l’ancien propriétaire. Il est recommandé d’être accompagné par un avocat pour cette procédure.
Tribunal judiciaire
Rétrocession après annulation de la décision de préemption
Lorsque la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale, la collectivité doit proposer l’acquisition du bien en priorité à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers. En cas de renonciation expresse ou tacite de ces derniers, l’offre doit être faite à l’acquéreur évincé, à condition que son nom ait été mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner .
Le prix de rachat doit permettre de replacer les parties dans la situation où elles se seraient trouvées si la préemption n’avait pas eu lieu, sans que l’une d’elles en tire un avantage excessif.
Si les parties s’accordent sur le prix, la vente est conclue.
En cas de désaccord sur le prix, celui-ci est fixé par le juge de l’expropriation, saisi par la commune. L’ancien propriétaire ou ses héritiers ont alors un délai de 3 mois à partir de la notification de la décision définitive pour accepter le prix de vente fixé par le tribunal. En l’absence de réponse dans ce délai, le rachat est considéré comme refusé.
Quelles sanctions pour la mairie si elle ne respecte pas ses obligations de rétrocession du bien préempté ?
Lorsque la commune ne respecte pas son obligation de proposer en priorité le bien à l’ancien propriétaire ou à l’acquéreur évincé, il est possible de faire un recours auprès du tribunal pour réclamer des dommages et intérêts .En pratique, l’ancien propriétaire pourra obtenir la réparation pour :La perte de jouissance du bien
La perte de plus-value qu’il aurait pu réaliser si le bien avait été correctement rétrocédé ou si la revente avait été faite à son profit.
Définitions
- Bien préempté
- Bien (maison, appartement, terrain…) que la mairie ou une autre collectivité publique a acheté en priorité, à la place de l’acheteur prévu
- Intérêt général
- Conception de ce qui est bénéfique à l'ensemble des membres d'une communauté
- Légataire
- Personne désignée par testament pour recevoir les biens d'une personne décédée
- Accord exprès
- Acceptation exprimée clairement, par exemple par la signature d'un écrit ou par une déclaration faite en public, ou devant témoin
- Tacite
- Qui n’est pas exprimé fomellement (par écrit ou l’oral) mais résulte du silence ou du comportement
- Déclaration d’intention d’aliéner
- Document obligatoire que doit adresser le propriétaire (ou le notaire pour son compte) à la commune lorsqu’il souhaite vendre un bien situé dans une zone soumise à un droit de préemption
- Droit de préemption
- Droit donné à une personne physique ou morale d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre
- Notification
- Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
- Décision définitive
- Décision qui ne peut plus être contestée devant la cour d'appel, la Cour de cassation ou le Conseil d'État, car les délais pour exercer une voie de recours (appel, opposition, pourvoi en cassation) sont épuisés
- Dommages et intérêts
- Somme d'argent destinée à réparer le préjudice subi
- Droit de jouissance (immobilier)
- Droit d'utiliser un immeuble, autrement dit d'y habiter ou de le louer.
- Plus-value
- Différence positive entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien