Logement
Recouvrement des charges de copropriété impayées
En cas d'impayé de charge, et après les recours amiables, une procédure judiciaire doit être engagée contre le copropriétaire défaillant.
Fiche pratiqueMis à jour le 02/03/2026Particuliers
Tout copropriétaire a l’obligation de participer aux charges communes de l’immeuble. Lorsque les charges ne sont pas payées, le syndic doit mettre en œuvre des démarches de recouvrement, d’abord amiables puis judiciaires, en respectant des formes précises. Nous vous présentons les étapes à respecter.
Les charges de copropriété sont les dépenses de l’immeuble que les copropriétaires doivent payer, chacun à hauteur de sa quote-part .
Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic de copropriété . Il ne peut donc pas confier cette tâche à un tiers.
Le syndic peut exiger le paiement des charges suivantes :
Avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété
Provisions du budget prévisionnel
Provisions pour le fonds de travaux
Provisions pour les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, les travaux portant sur les éléments d’équipements communs et les travaux d’ amélioration
Provisions pour les études techniques de l’immeuble (diagnostics et consultations)
Avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale
Avances décidées en assemblée générale destinées à combler un manque temporaire de trésorerie
Contributions dues au titre de l’ emprunt collectif ( quote‑part de remboursement du prêt, intérêts, frais éventuels de caution , frais et honoraires dus au titre de la mise en œuvre et de la gestion du prêt).
Pour cette mission, le syndic a un large pouvoir d’initiative et n'a pas besoin de l’autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges.
Envoyer une relance simple
Lorsque le syndic constate qu’un appel de fonds n’a pas été réglé ou a été payé partiellement, il va d’abord envoyer une relance (lettre simple et/ou email) au copropriétaire concerné. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée. Il peut également lui indiquer qu'en l’absence de paiement, une tentative de règlement à l'amiable , puis une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pourront être engagées.En cas d’échec, envoyer une mise en demeure
Si la relance simple ne fonctionne pas, le syndic doit envoyer une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Il s’agit de l’acte par lequel le syndic demande officiellement à un copropriétaire de régler ses charges de copropriété impayées dans un délai donné, avant d’engager une procédure judiciaire.Cette mise en demeure est envoyée par voie électronique. Elle peut être envoyée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.Par exception, la mise en demeure peut être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, lorsque le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale.À noter
Dans le cadre d'une indivision , le syndic doit mettre en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété .
Si la propriété du lot est démembrée , les charges sont réparties entre usufruitier (lorsqu'elles concernent la jouissance du bien) et nu-propriétaire (lorsqu'elles concernent des dépenses exceptionnelles et gros travaux). Le syndic devra donc mettre en demeure l'un ou l'autre selon la nature des charges, sauf clause contraire du règlement de copropriété imposant une solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire.
Les frais de mise en demeure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.Procédure classique de recouvrement de charges
Dans ce cas, la mise en demeure doit, notamment, contenir les informations suivantes :
Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant
Adresse de la copropriété
Montant des charges impayées, souvent accompagné d’un décompte
Délai dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés (par exemple, 15 jours)
Sanction en cas de non-paiement.
Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure.
Procédure dérogatoire de recouvrement de charges
Le syndic peut opter pour une procédure spéciale de recouvrement avec déchéance du terme .
Cela signifie que si un copropriétaire ne paie pas un appel de fonds, le syndic peut exiger le règlement immédiat de l’ arriéré de charges ainsi que de toutes les sommes futures restantes sur l’exercice en cours, même si leur date d’échéance n’est pas encore arrivée. Cette règle s’applique aux provisions du budget prévisionnel , aux cotisations au fonds de travaux ou aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel .
Ces sommes deviennent exigibles si, après la mise en demeure, le copropriétaire ne règle pas sa dette dans un délai de 30 jours.
Dans ce cas, la mise en demeure doit notamment contenir les informations suivantes :
Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant
Adresse de la copropriété
Nature et montant des provisions réclamées (budget prévisionnel, dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et cotisations fonds travaux)
Délai de 30 jours dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés
Contenu de l ’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
Sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions futures.
En cas d'impayés de charges inférieur ou égal à 5 000 €, tenter une mesure alternative de règlement des conflits (Marc)
En cas d' impayés de charges inférieur ou égal à 5 000 €, € le syndic doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution. Ce recours est obligatoire avant de faire un recours devant le juge.À savoir
Pour les créances dont le montant est inférieur à 5 000 € , il est également possible de mettre en oeuvre une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. Cette procédure est mise en oeuvre par un commissaire de justice . En cas d’accord entre les parties (syndicat des copropriétaires et copropriétaire défaillant) sur le montant et les conditions de paiement de la dette, la copropriété obtient un titre exécutoire qui a la même valeur qu’un jugement. En l’absence d’accord, il faudra saisir le juge.
En cas d’échec des démarches amiables, recourir au juge
Si le copropriétaire défaillant n’a pas réagi aux relances amiables dans les délais donnés ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.Tribunal judiciaire
Pour recouvrer la dette d’un copropriétaire défaillant, le syndic peut engager différentes procédures en fonction du montant des charges impayées et de la situation financière de la copropriété. Le montant du litige et la stratégie des dossiers peut nécessiter l’accompagnement d’un avocat.Le syndic peut ainsi choisir de mettre en œuvre :Une injonction de payer
Une procédure classique de recouvrement, permettant d’obtenir le règlement de toutes les charges dues au jour de l’ assignation ou de l’audience de plaidoiries
Une procédure spéciale dite accélérée au fond, permettant d’obtenir le règlement de l’ arriéré de charges et de toutes les provisions de l’exercice devenues exigibles (dont les provisions futures).
Attention
Les charges de copropriété impayées peuvent être réclamées pendant un délai maximum de 5 ans . Cela signifie que la copropriété dispose de 5 ans à compter de l’exigibilité des sommes pour engager une action en recouvrement.
Passé ce délai, la dette est en principe prescrite , c’est-à-dire qu’elle ne peut plus être exigée en justice.
Le copropriétaire défaillant peut également être condamné à payer des dommages et intérêts s’il a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Ce dommage doit être différent du simple retard. C’est le cas, par exemple, de l’impossibilité de réaliser des travaux nécessaires ou d’un déficit de trésorerie persistant.Saisir les biens du copropriétaire défaillant
Toute créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale qui permet à la copropriété de bénéficier d’un droit de préférence (être payé en priorité) en cas de vente amiable ou de saisie immobilière du lot de copropriété .Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'inscription est faite lorsque le copropriétaire défaillant n'a pas réglé ses charges après la mise en demeure. Le syndic peut également en accepter la mainlevée et, si la dette est entièrement payée, en demander l'annulation.En outre, le syndicat des copropriétaires a une hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur. Cette garantie permet au syndicat d’assurer le paiement de sa créance, notamment en cas de vente du lot.Enfin, lorsque le copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic peut former une opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire . Cette opposition permet de bloquer tout ou partie du prix de vente afin d’obtenir le règlement des sommes dues au syndicat avant que le vendeur ne perçoive le solde.Le syndic peut également recourir à une mesure de saisie conservatoire pour saisir les meubles du copropriétaire défaillant.À savoir
Le syndic n'a pas à obtenir l'autorisation préalable du juge pour engager une mesure de saisie conservatoire ou une mesure de sûreté judiciaire (par exemple, hypothèque) à l'encontre du copropriétaire défaillant.
Définitions
- Quote-part (droit immobilier)
- Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot
- Conservation (immeuble)
- Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretien
- Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives
- Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...
- Caution
- Engagement à rembourser une dette (loyer, échéance de prêt...) à la place du débiteur si celui-ci ne la paie pas
- Appel de fonds
- Demande de paiement adressé à un copropriétaire par le syndic qui sert à financer les dépenses courantes de l'immeuble et les travaux votés en assemblée générale
- Indivision
- Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux). L'indivision peut être créée volontairement (par exemple lors d'un achat à plusieurs, même dans des proportions inégales) ou résulter d'une situation de fait (indivision entre des héritiers d'une succession).
- Démembrement du droit de propriété
- Situation lorsque les pouvoirs liés au droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire
- Usufruitier
- Personne qui bénéficie d'un droit qui lui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre
- Nu-propriétaire
- Propriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.
- Clause de solidarité (règlement de copropriété)
- Clause qui permet au syndic de demander l’intégralité des charges à n’importe lequel des copropriétaires d’un même lot, même s’ils sont plusieurs
- Décompte de charges (copropriété)
- Document qui détaille les sommes qu’un copropriétaire doit à la copropriété. Il permet de vérifier l’origine des montants demandés et la situation exacte du compte.
- Déchéance du terme (copropriété)
- Perte du droit d’un délai de paiement. La totalité des charges anciennes et futures deviennent immédiatement payable/
- Arriéré de charges (copropriété)
- Charges de copropriété qui auraient dû être payées mais qui ne l’ont pas été
- Charges hors budget prévisionnel
- Dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Elles concernent les travaux autres que ceux de maintenance et d'administration des parties communes ou des équipements communs de l'immeuble (par exemple : diagnostics et études techniques, remplacement chaudière collective, installation d'un ascenseur, ravalement de la façade, réfection de la toiture).
- Procédure participative
- Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.
- Assignation
- Acte du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridiction
- Dommages et intérêts
- Somme d'argent destinée à réparer le préjudice subi
- Créance
- Droit permettant à une personne d'exiger quelque chose d'une autre personne, en général le paiement d'une somme d'argent. Terme souvent utilisé pour désigner la somme due.
- Hypothèque
- Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
- Lot de copropriété
- Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
- Mainlevée
- Acte juridique par lequel il est mis fin à une situation créant un obstacle. Par exemple : mainlevée de saisies, mainlevée d'hypothèque.