Logement

Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?

Le propriétaire a 2 possibilités : vendre le logement à la fin du bail sans le locataire, ou vendre le logement en cours de bail et habité par le locataire.
Question-réponseMis à jour le 01/01/2026Particuliers

Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : vendre le logement à la fin du bail sans locataire, ou vendre le logement en cours de bail alors qu'il est habité par le locataire. Selon que le logement a été loué vide ou meublé, les règles à respecter sont différentes :

Selon votre situation

Logement vide

À la fin du bail

Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.

Comment donner congé au locataire ?

Pour cela, le propriétaire doit donner congé (préavis) au locataire pour la date du fin du bail.

La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire congé pour vendre .

La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.

À savoir

Le propriétaire doit respecter les règles du congé pour vendre ( contenu de la lettre, délai de préavis... ). Sinon le locataire peut contester le congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans les cas suivants :

  • Soit lorsque le locataire est âgé et a de faibles revenus. Il s'agit d'un locataire protégé . Le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou ne peut le faire qu'à des conditions particulières .

  • Soit lorsque le propriétaire a récemment acheté le logement habité par un locataire. C'est le cas lorsque le propriétaire a acheté le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propriétaire peut alors seulement donner congé pour la fin du 1 er renouvellement ou de la 1 re reconduction du bail en cours.

    Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1 er mars 2026 et que le bail prend fin le 31 mai 2028, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1 re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2031.

Que faire en cas de congé frauduleux ?

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum ( 30 000 € maximum lorsque le propriétaire est une personne morale ).

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

Droit de préemption du locataire

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption . Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsqu'un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

À savoir

Le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement n'a pas à payer de commission d’agence immobilière.

Acceptation de l'offre de vente

L'offre de vente au locataire est valable durant les 2 premiers mois du préavis.

Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit faire les démarches suivantes :

  • En informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire

  • Indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.

Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

Exemple

La date d'échéance du bail est le 20 septembre.

Pour que le congé pour vendre du propriétaire soit valable, il faut que locataire en prenne connaissance au plus tard le 20 mars.

Le congé prend effet le 20 septembre.

L'offre de vente au locataire est valable jusqu'au 20 mai. Le locataire a jusqu'au 20 mai pour informer le propriétaire de sa décision d'acheter le logement.

Si le locataire prend connaissance du congé dès le 5 mars :

Le congé prend effet le 20 septembre

L'offre de vente au locataire est valable jusqu'au 20 mai. Le locataire a jusqu'au 20 mai pour informer le propriétaire de sa décision d'acheter le logement.

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente.

Si le locataire demande un prêt immobilier , le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.

Refus de l'offre de vente

Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :

  • Le locataire adresse un refus au propriétaire

  • Le locataire ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis

  • Le locataire émet une contre-proposition que le propriétaire refuse

En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Il peut cependant quitter les lieux quand il le veut durant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

En cours de bail (avec locataire occupant)

1. Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement , même s'il est habité par un locataire.

À savoir

Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption , sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble).

2. Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

  • Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées

  • Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement.

  • L’engagement de la caution du locataire demeure, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.

    • 3. Si le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour , il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis ( congé ) au locataire en place :

    Congé pour habiter

    Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire :

    Le bail prend fin moins de 2 ans après l'achat

    Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours. Toutefois, le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de l'acte authentique .

    Le bail prend fin plus de 2 ans après

    Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) au locataire à la fin du bail.

    Congé pour vendre

    Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire :

    Le bail prend fin moins de 3 ans après l'achat

    Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin de la 1 re reconduction tacite du bail ou à la fin du 1 er renouvellement du bail.

    Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1 er mars 2026 et que le bail prend fin le 31 mai 2028, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1 re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2031.

    Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de la mairie de la commune ou de l' EPCI du logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert .

    À savoir

    Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de la mairie de la commune ou de l' EPCI du logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert .

    Le bail prend fin plus de 3 ans après

    Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.

    Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l' EPCI ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert .

    À savoir

    Si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l' EPCI ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert .

    Vente d'un logement loué - votre propriétaire est-il obligé de vous le proposer à l'achat : idée reçue

    Service Public (DILA)

    Conversation entre amis, par SMS :

    Je viens de votre l'annonce pour la vente de ton appartement

    Mais quoi ? Mon bail n'est pas fini ! Je ne suis pas au courant !

    Mais si, forcément ! Ton propriétaire doit te proposer de l'acheter avant de le mettre en vente

    Idée reçue : votre propriétaire est-il obligé de vous proposer l'achat du logement en cas de vente ?

    Non, votre propriétaire n'a pas toujours l'obligation de vous proposer l'achat de son logement. Il peut vendre son logement loué à qui il le souhaite, sans vous en informer, tant qu'il le vend loué.

    Il doit seulement vous en avertir pour pouvoir faire visiter le logement à d'éventuels acheteurs. Ce droit de visite est limité à 2 heures par jour, sauf les dimanches et jours fériés (pas de visites ces jours-là).

    Une fois le logement vendu, votre contrat de location sera automatiquement transféré au nouveau propriétaire. Il ne pourra pas modifier votre contrat sans votre accord. Cependant s'il veut vendre son logement libre de toute occupation, vous devrez recevoir sa lettre de congé au moins 6 mois avant la fin de votre bail. Le propriétaire doit entre autres vous indiquer le prix et les conditions de la vente car vous avez la priorité sur l'achat. Vous avez alors 2 mois pour donner votre décision. Si vous refusez l'achat, vous devrez libérer le logement au plus tard à la date de fin de votre bail sans avoir à faire de préavis.

    Définitions

    Personne morale
    Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
    Droit de préemption
    Droit donné à une personne physique ou morale d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre
    Proche parent jusqu'au 3e degré inclus
    Neveu ou nièce, oncle ou tante, enfant, petits-enfants, grand-parent, arrière-grand-parent
    Dépôt de garantie (location immobilière)
    Somme d'argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature du bail. Elle doit être rendue au locataire lorsqu'il quitte le logement, après qu'il a rendu les clés du logement au propriétaire. La somme reversée au locataire peut être diminué du montant des impayés de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations...
    Caution locative
    Personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s'engage par écrit ( acte de cautionnement ) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives lorsque le locataire ne le fait pas
    Acte authentique
    Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire
    Jeune couple
    2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans
    Notification
    Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

    Questions associées

    Qui peut vous aider

    Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

    Local personnalisé sur SP · adil

    Voir le site

    Références

    Voir sur service-public.fr →

    Fiches connexes