Logement

Bail d’habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ?

Seules certaines règles sont communes au bail d'un logement vide, au bail d'un logement meublé, et au bail mobilité.
Question-réponseMis à jour le 06/03/2026Particuliers

Trois types de bail permettent de mettre en location un logement pour que le locataire en fasse sa résidence principale  : le bail d’un logement vide, le bail d’un logement meublé et le bail mobilité. Seules certaines règles sont communes à ces 3 types de contrats. Nous vous expliquons.

Qu’est-ce qu’un logement meublé et un logement vide ?

Un logement meublé utilisé comme résidence principale par le locataire, doit obligatoirement et au minimum contenir les meubles et les objets suivants :

  • Literie avec couette ou couverture

  • Volets ou rideaux dans les chambres

  • Plaques de cuisson

  • Four ou four à micro-onde

  • Réfrigérateur

  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°

  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas

  • Ustensiles de cuisine

  • Table

  • Sièges

  • Étagères de rangement

  • Luminaires

  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

    • En conséquence, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution au propriétaire (ou à l’agent immobilier). Ces documents doivent être signés par le propriétaire (ou l’agent immobilier) et par le locataire, et être annexés au bail. L'établissement de ces documents ne peut donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux ( état des lieux d'entrée et état des lieux de sortie ).Un logement vide est un logement utilisé comme résidence principale par le locataire, et dépourvu d’au moins 1 des meubles ou objets caractérisant un logement meublé.

    À noter

    Le loyer d'un logement meublé est supérieur au loyer du même logement loué vide, compte tenu du mobilier mis à disposition.

    Quelles règles de location sont différentes entre un logement meublé et vide ?

    Lorsque le logement doit devenir la résidence principale du locataire, il est possible d’opter pour un des types de bail suivants :

  • Soit, pour un logement vide, un bail de logement vide

  • Soit, pour un logement meublé, un bail de logement meublé ou un bail mobilité.

    • Ces différents types de bail s’accompagnent de règles particulières :

    Tableau comparatif des différents types de bail

    Règles particulières

    Bail de logement vide

    Bail de logement meublé

    Bail mobilité

    Durée du bail

    • 1 an minimum (9 mois si le locataire est étudiant)

    • Renouvellement du bail possible

    • Minimum : 1 mois

    • Maximum : 10 mois

    • Au-delà de 10 mois, renouvellement du bail interdit

    Locataire

    Toute personne peut être locataire

    Le locataire doit être dans au moins 1 des situations suivantes :

    • Formation professionnelle

    • Études supérieures

    • Contrat d'apprentissage

    • Stage

    • Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique

    • Mutation professionnelle

    • Mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle

    Dépôt de garantie

    Montant maximum : 1 mois de loyer (hors charges)

    Montant maximum : 2 mois de loyer (hors charges)

    Interdit

    Paiement des charges locatives

    Par provisions, et avec régularisation annuelle

    Au forfait

    Révision du loyer en cours de bail

    Révision annuelle du loyer , si une clause du bail la prévoit

    Interdit

    Fiscalité du propriétaire

    Fin de bail à l’initiative du locataire

    • À tout moment

    • Congé à donner avec un délai de préavis de 3 mois (1 mois si cas particulier)

    Fin de bail à l’initiative du propriétaire

    • À l'échéance du bail et pour un des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux)

    • Congé à donner avec un délai de préavis d'au moins 6 mois

    • À l'échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux)

    • Congé à donner avec un délai de préavis d'au moins 3 mois

    • À l'échéance du bail

    • Pas de congé à donner ni de délai de préavis à respecter

    Quelles règles de location sont identiques entre un logement meublé et vide ?

    De nombreuses règles sont communes au logement vide et au logement meublé utilisé comme résidence principale par le locataire. Ces règles concernent notamment les points suivants :

  • Documents que le propriétaire peut réclamer au futur locataire

  • Règles du cautionnement (mais clause de solidarité interdite en cas de bail mobilité)

  • Frais d'agence immobilière

  • Contenu de l'annonce immobilière

  • Discrimination au logement

  • Critères de décence

  • Loyer ( fixation du loyer , paiement du loyer , conséquences d'un impayé , révision du loyer en cours de bail et sa réévaluation en fin de bail)

  • Liste des charges locatives

  • Assurance habitation

  • Utilisation du logement par le locataire

  • Travaux et réparations locatives

  • Sous-location .

    • Quels sont les autres types de location d'un logement vide ou meublé ?

    Un logement vide peut aussi être utilisé comme résidence principale par le locataire, dans les cas suivants :

  • Le logement est conventionné Anah. Dans ce cas, le locataire doit avoir des revenus modestes.

  • Le logement est soumis à la loi de 48 . Dans ce cas, le logement obéit à des règles particulières, notamment au moment de la fin du bail ( sortie du régime de 48 , préavis du propriétaire , préavis du locataire ).

    • Un logement meublé peut être mis en location en tant que meublé de tourisme . Dans ce cas, le locataire utilise le logement pour un bref séjour, et sans en faire sa résidence principale .

    Définitions

    Résidence principale du locataire
    Logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé)

    Questions associées

    Qui peut vous aider

    Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

    Local personnalisé sur SP · adil

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    Références

    Voir sur service-public.fr →

    Fiches connexes