Logement

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations.
Fiche pratiqueMis à jour le 10/03/2026Particuliers

Lorsque le locataire utilise le logement comme résidence principale , le propriétaire peut généralement exiger qu’il lui verse un dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution ). Le dépôt de garantie est une somme que le propriétaire encaisse pour se prémunir d’éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (par exemple, des réparations locatives non faites). À la fin du bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie, à certaines conditions. Nous vous expliquons.

Selon votre situation

Logement vide

Quel est le montant du dépôt de garantie que doit verser le locataire ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

Loyer à payer d'avance chaque mois

Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

Le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

Loyer à payer d'avance tous les 2 mois

Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

Loyer à payer d'avance chaque trimestre

Le propriétaire a interdiction d’exiger un dépôt de garantie.

Quand faut-il verser le dépôt de garantie au propriétaire ?

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

  • Soit directement du locataire

  • Soit d'un organisme auquel le locataire a fait appel, comme Action logement pour l'avance Loca-Pass , ou comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL)

    • Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.Lorsque le locataire paie par chèque le dépôt de garantie, le propriétaire peut l'encaisser.

    À noter

    Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...) . Mais obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

    À la fin bail, qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire ?

    C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) au locataire.Lorsque le logement a été vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail , c'est à ce nouveau propriétaire de rendre le dépôt de garantie au locataire.En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

    À la fin bail, à quelles conditions le dépôt de garantie est rendu au locataire ?

    Tout dépend de la situation des états des lieux d’entrée et de sortie :

    État des lieux de sortie conforme à l’état de lieux d’entrée

    Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) dans un délai maximum de 1 mois .

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres

    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision .

    À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    À quoi correspondent les retenues sur le dépôt de garantie ?

    Une retenue est une somme que le propriétaire (ou à l'agence immobilière) peut de garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Type : lettreTypeNG

    Audience : Particuliers

    Source : Institut national de la consommation (INC)

    À quoi correspond la provision sur le dépôt de garantie ?

    Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

    À savoir

    Le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    État des lieux de sortie non conforme à l’état des lieux d’entrée

    Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) dans un délai maximum de 2 mois .

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres

    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision .

    À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    À quoi correspondent les retenues sur dépôt de garantie ?

    Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut garder.

    Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Type : lettreTypeNG

    Audience : Particuliers

    Source : Institut national de la consommation (INC)

    À quoi correspond la provision sur le dépôt de garantie ?

    Le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

    À savoir

    Le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    État des lieux d'entrée non fait

    Tout dépend de la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait :

    Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)

    Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

    Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    Par refus du locataire

    Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives . Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

    Pour les autres réparations ( travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    Par négligence du propriétaire et du locataire

    Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives . Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

    Pour les autres réparations ( travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    État des lieux de sortie amiable impossible à faire

    Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux

    • Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux

    • Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de signer l'état des lieux.

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) qui se chargera de faire l'état des lieux (ou constat locatif ). Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).

    À noter

    Le tarif du commissaire de justice pour un constat locatif est réglementé . Il dépend notamment du lieu de son intervention (métropole ou Drom ).

    Le commissaire de justice avertit le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire (ou de l’agence immobilière), le commissaire de justice établit un rapport ( constat locatif ) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire (ou à l’agence immobilière), sans contestation possible.

    • Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.

    • Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire (ou à l’agence immobilière) par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

    Comment récupérer le dépôt de garantie que le propriétaire ne rend pas à temps ?

    Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne rend pas le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire (ou l’agence immobilière) de le lui rendre.Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.Attention , cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire (ou à l’agence immobilière) sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

    Exemple

    Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, et 5 mois de retard :

    • Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

    • Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

    • Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

    Pour mettre en demeure le propriétaire (ou l’agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

    Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

    Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministreLorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du montant dû par le propriétaire (ou par l’agence immobilière) :

    Moins de 5 000 €

    Le locataire doit engager une démarche amiable en faisant intervenir :

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    Plus de 5 000 €

    Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une démarche amiable en faisant intervenir un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation (CDC) ou un médiateur civil, et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

    Saisir le juge directement

    Le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

    Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.

    Engager une démarche amiable, puis saisir le juge si besoin

    Engager une démarche amiable (étape facultative) 

    Soit avec un conciliateur de justice (démarche gratuite)

    Soit avec la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)

    Soit avec un médiateur civil (démarche payante).

    Saisir le juge

    En cas d'échec de la démarche amiable, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

    Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.

    Informations complémentaires

    Les règles applicables au dépôt de garantie sont différentes, selon que le logement est loué avec un bail de logement vide, ou avec un bail de logement meublé :

    Définitions

    Résidence principale du locataire
    Logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé)
    Caution locative
    Personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s'engage par écrit ( acte de cautionnement ) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives lorsque le locataire ne le fait pas
    Action logement (1% logement)
    Organisme qui finance la construction de logements et qui verse des aides financières aux salariés pour se loger. Les sommes versées proviennent des entreprises qui paient la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC).
    Mise en demeure
    Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
    Vétusté d'un logement loué (résidence principale)
    État d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement

    Questions associées

    Qui peut vous aider

    Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

    Local personnalisé sur SP · adil

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    Références

    Pour en savoir plus

    Voir sur service-public.fr →

    Fiches connexes