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Prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un bien d'habitation, et dont le capital est remboursable au décès de l'emprunteur.
Fiche pratiqueMis à jour le 26/08/2025Particuliers

Vous êtes propriétaire d'un logement que vous avez fini de payer et vous voulez l'utiliser pour obtenir un crédit ? Vous pouvez peut-être faire un prêt viager hypothécaire. Ce prêt est garanti par une hypothèque sur un logement à usage d’habitation. Actuellement, le prêt viager hypothécaire est commercialisé uniquement par quelques établissements spécialisés.

Selon votre situation

Classique

Qu'appelle-t-on prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

Financement d'un projet

Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par un logement que vous possédez.

Il vous permet de recevoir une somme d’argent sans avoir à rembourser le prêt de votre vivant. Le remboursement (capital + intérêts) se fait généralement au moment de votre décès, ou si vous vendez votre logement.

Ce prêt est souvent utilisé par les personnes âgées pour financer des besoins personnels (séjour en maison de retraite, travaux, aides à domicile, voyage,...), mais pas pour financer une activité professionnelle.

Différence avec la vente en viager et l'hypothèque classique

Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec la vente en viager et l'hypothèque classique .

  • En cas de vente en viager, la propriété du logement est transférée à l'acheteur, alors que le prêt viager hypothécaire vous permet de rester propriétaire.

  • L'hypothèque classique vous oblige à rembourser périodiquement une partie du capital et des intérêts, alors que le prêt viager hypothécaire vous permet de ne pas rembourser de capital, ni d'intérêts de votre vivant.

Quelles sont les conditions du prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

Personnes concernées

Pour faire une demande de prêt viager hypothécaire, vous devez être majeur et être propriétaire du logement que vous souhaitez donner en garantie.

Il n'y a pas d'obligation de prendre une assurance habitation et/ou d'assurer le prêt.

Aucun questionnaire médical , ni justificatif de revenus n’est exigé.

Biens immobiliers concernés

Le logement qui sert de garantie doit être un bien à usage exclusif d'habitation. Cela veut dire qu'il doit uniquement servir comme logement et non comme local professionnel.

Ce bien peut être une résidence principale ou secondaire ou encore un bien loué.

Attention

Un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas servir de garantie pour un prêt viager hypothécaire.

Comment faire la demande de prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

Vous pouvez faire une demande de prêt auprès d'un organisme de crédit qui propose ce produit.L'organisme prêteur (appelé prêteur ou créancier) fixera alors le montant du prêt en fonction des 3 critères suivants :

  • Valeur du bien immobilier, déterminée par un expert, choisi par vous et l'organisme prêteur (les frais d'expertise sont à votre charge)

  • Votre âge (si vous êtes jeune, le montant du prêt sera moins important, car il y aura statistiquement une longue durée de calcul d'intérêts)

  • Votre sexe (comme les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes, elles ont également une durée probable de calcul d'intérêts plus longue que celle des hommes).

    • Le créancier peut refuser le prêt s'il estime, par exemple, que le bien risque de perdre de sa valeur.Si la demande est acceptée, le montant total du prêt ne correspond pas à la valeur du bien apporté en garantie, mais seulement à une partie. En général, le prêt accordé varie entre 15% et 75% de la valeur du bien.

    Attention

    Le prêt viager hypothécaire est proposé uniquement par des établissements spécialisés.

    Comment est fixé le taux d'intérêt du prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

    Le prêteur a l'obligation de fixer un taux d'intérêt qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur). Ce taux s'appelle le taux annuel effectif global . Il sert à calculer la somme que vous devez rembourser si vous souhaitez faire un remboursement anticipé. Ce taux servira aussi à calculer la somme due par vos héritiers s'ils veulent rembourser la banque et conserver le bien.Le prêteur est libre de fixer son taux. Ils sont assez élevés en général.Toutefois, le taux annuel effectif global ne peut pas être supérieur aux taux de l'usure sur une période de 10 ans. Il y a 3 taux de l'usure en fonction du montant du prêt :

    Taux de l'usure des crédits aux particuliers depuis le 1 er  avril 2026

    Crédits

    Taux de l'usure

    Prêts d'un montant inférieur ou égal à

    3 000 €

    23,52 %

    Prêts d'un montant supérieur à

    3 000 €

    et inférieur ou égal à

    6 000 €

    15,73 %

    Prêts d'un montant supérieur à

    6 000 €

    8,61 %

    Les intérêts s'accumulent pendant toute la durée du prêt, mais ils ne seront remboursés qu'au décès ou lors de la vente du bien.

    À savoir

    Il est recommandé de comparer le montant total dû pour un prêt viager hypothécaire avec celui d'un crédit à la consommation classique pour le même capital emprunté.

    Comment se passe la signature du contrat de prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

    Informations obligatoires

    Avant toute signature, la banque ou l’organisme prêteur doit vous remettre une offre de prêt complète et claire, comprenant les éléments suivants :

    • Identité des parties et date d’acceptation : les noms et coordonnées de l’emprunteur et du prêteur, et la date à partir de laquelle vous pouvez accepter l’offre

    • Description précise du bien hypothéqué : la désignation exacte du logement donné en garantie, conforme aux exigences légales pour son enregistrement officiel

    • Valeur du bien et frais d’expertise : la valeur estimée du bien, déterminée par un expert choisi par vous et le prêteur, ainsi que les frais d’expertise si vous devez les prendre en charge. Pour certains prêts, cette estimation peut être réalisée directement par l’établissement prêteur

    • Nature du prêt : le type de prêt viager hypothécaire proposé (classique, avec remboursement périodique des intérêts, ou avance mutation)

    • Conditions de mise à disposition des fonds : la date et les conditions de versement des fonds, que ce soit en une seule fois ou par versements échelonnés (par exemple sous forme de rente mensuelle)

    • Échéancier détaillé : si les fonds sont versés en plusieurs fois, un calendrier précise les dates et montants des versements, en distinguant la part de capital et les intérêts accumulés durant la durée prévisionnelle du prêt, pour que vous puissiez suivre l’utilisation progressive de la valeur nette de votre logement. Si le capital est versé en 1 seule fois, un état des intérêts accumulés est fourni pour la même compréhension.

    • Coût global du crédit et taux annuel effectif global (TAEG) : des exemples chiffrés du coût total du prêt sur plusieurs durées hypothétiques, avec le TAEG intégrant tous les frais, intérêts et assurances, pour vous permettre de comparer cette offre à d’autres crédits

    • Durée de validité de l’offre : le délai pendant lequel cette proposition reste valable, pour vous laisser le temps de réflexion avant de vous engager

    • Informations spécifiques aux prêts avec remboursement périodique des intérêts : pour un taux fixe, un calendrier des mensualités d’intérêts est fourni. Pour un taux variable, une simulation de l’impact d’une variation des taux sur vos mensualités est fournie, sans engagement de la part du prêteur sur l’évolution effective des taux.

    • Obligations et droits liés au prêt : l’offre précise également les conditions dans lesquelles vous pouvez rembourser le prêt de manière anticipée, les conséquences possibles en cas de non-paiement des échéances, et les conditions de transfert ou de remboursement du prêt en cas de décès de l’emprunteur. Elle informe aussi sur les droits des héritiers concernant le remboursement du prêt et la conservation du bien.

    Vous disposez d'un droit de réflexion, c'est à dire qu'Il doit s'écouler un délai minimum de 10 jours calendaires entre la réception de cette offre et la signature du contrat.

    À savoir

    Jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, le prêteur ne peut vous faire aucun versement.

    Signature du contrat

    Le contrat est signé devant un notaire.

    Les frais sont à votre charge.

    Notaire

    Conseil supérieur du notariat

    Le notaire doit vérifier que le bien a été correctement estimé.

    Quelles sont les obligations de l'emprunteur en viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

    Entretien du bien immobilier

    Vous devez entretenir le bien hypothéqué (ravalement de façade, travaux divers, entretien du jardin...). En cas de mauvais entretien, le prêteur peut réclamer le remboursement anticipé du prêt.

    Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Il constituera une preuve de l'état du bien et de ses équipements.

    En cas de litige, c'est au prêteur de prouver que le bien a été mal entretenu.

    Location du bien

    Si vous souhaitez louer le bien hypothéqué, vous devez au préalable obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur. Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.

    Comment se termine le contrat de prêt viager hypothécaire remboursable au décès de l'emprunteur ?

    Le contrat de prêt peut prendre fin de plusieurs manières : remboursement anticipé, vente du bien, décès de l'emprunteur.

    Remboursement anticipé

    Vous pouvez rembourser totalement ou partiellement le prêt avant la date de fin prévue dans le contrat.

    Toutefois, le prêteur peut refuser remboursement anticipé partiel s'il est inférieur à 10 % du capital prêté.

    Le contrat peut prévoir une indemnité à verser au prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt.

    Cette indemnité varie selon la date du remboursement :

    Avant la 5e année

    Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt :

    4 mois d'intérêts

    5 versements mensuels

    Capital versé en une fois

    4 mois d'intérêts

    Capital versé périodiquement

    5 versements mensuels

    De la 5e à la 9e année

    Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt :

    2 mois d'intérêts

    3 versements mensuels

    Capital versé en une fois

    2 mois d'intérêts

    Capital versé périodiquement

    3 versements mensuels

    À partir de la 10e année

    Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt :

    1 mois d'intérêts

    2 versements mensuels

    Capital versé en une fois

    1 mois d'intérêts

    Capital versé périodiquement

    2 versements mensuels

    Vente du bien hypothéqué

    Vous devez prévenir le prêteur si vous décidez de vendre votre bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété .

    Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise. Si l’expertise conclut que la valeur du bien est supérieure au prix envisagé, le prêteur peut :

    • soit s’opposer à la vente,

    • soit demander à être remboursé sur la base de cette valeur estimée (et non sur le prix de vente déclaré),

    • soit engager une procédure de saisie pour faire vendre le bien au prix estimé.

    En cas de vente par le prêteur, tout excédent de prix obtenu après remboursement du prêt revient à la succession .

    Décès de l'emprunteur

    Votre décès met fin au contrat de prêt.

    La situation varie suivant que vos héritiers veulent vendre le bien ou le conserver :

    Les héritiers ne veulent pas garder le bien

    Vos héritiers laissent la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.

    Si le montant de la vente est supérieur au capital qui vous a été versé et total des intérêts calculés, vos héritiers pourront percevoir la différence.

    Dans le cas contraire, si la valeur du bien est inférieure au montant du capital et des intérêts dus, vos héritiers n’ont pas à régler la différence . Leur responsabilité est limitée à la valeur du bien hypothéqué . Cela signifie qu' aucun autre bien personnel ni successoral ne peut être saisi pour combler la dette .

    Les héritiers veulent garder le bien

    Vos héritiers doivent régler à la banque votre dette, capital et intérêts calculés selon le taux fixé dans le contrat.

    Après le paiement, vos héritiers seront les propriétaires du bien et ils pourront en disposer librement.

    Informations complémentaires

    Il existe 3 types de prêt viager hypothécaire (PVH) :

    • Le prêt viager hypothécaire « classique »  : aucun remboursement pendant la vie de l’emprunteur. Le capital et les intérêts sont remboursés au décès ou lors de la vente du bien.

    • Le prêt viager hypothécaire avec remboursement périodique des intérêts  : l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts du prêt chaque mois. Le capital est remboursé à la fin du contrat.

    • Le prêt d'avance mutation (Pam) , aussi appelé prêt hypothécaire pour rénovation énergétique  : ce prêt est destiné à financer des travaux d’économie d’énergie. Il bénéficie de conditions encadrées (plafonnement des frais, taux d’intérêt limité, montant minimum d'emprunt).

    Tableau récapitulatif des 3 types de prêts hypothécaires viagers

    Type de prêt

    Condition de remboursement

    Usage principal

    Particularité

    Prêt viager hypothécaire « classique » avec intérêt remboursable au décès de l'emprunteur

    Aucun remboursement pendant la vie de l’emprunteur.

    Capital + intérêts remboursés au décès ou à la vente du bien.

    Financement de projets personnels

    Pas de remboursement périodique, intérêts capitalisés jusqu’au terme

    Prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d’intérêt

    Intérêts payés périodiquement (mensuellement ou trimestriellement).

    Capital remboursé à la fin.

    Financement de projets personnels

    Permet d’alléger la dette en cours de vie, mais nécessite le paiement régulier des intérêts

    Prêt avance mutation (Pam)

    Pas d’intérêts à payer pendant 10 ans (taux zéro).

    Capital + intérêts (post-10 ans) remboursés au décès

    Financement de travaux de rénovation énergétique

    Conditions avantageuses (plafonnement des frais, taux limité)

    Définitions

    Hypothèque
    Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
    Taux de l'usure
    Taux d’intérêt maximum d'un prêt, fixé par la loi et révisé tous les trimestres par la Banque de France
    Jour calendaire
    Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1 er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés
    Usufruit
    Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre
    Nue-propriété
    Droit donnant à son titulaire (le nu-propriétaire) la faculté de disposer d'un bien (en le vendant, le donnant, le léguant). Au contraire, le droit d'utiliser le bien et d'en tirer des revenus est réservé à l'usufruitier.

    Questions associées

    Qui peut vous aider

    0809 540 550 DGCCRF - RéponseConso

    National

    Références

    Voir sur service-public.fr →

    Fiches connexes