Logement

Colocation : quelles sont les règles ?

La location d'une résidence principale par plusieurs locataires repose sur la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats.
Question-réponseMis à jour le 21/03/2025Particuliers

Qu'est ce qu'une colocation ? Une colocation est la location par plusieurs colocataires d'un même logement, que tous utilisent comme résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires (bail commun), ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires (bail individuel). Nous vous expliquons les différentes règles à respecter.

Selon votre situation

Bail commun

Logement

Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement .Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :

  • Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m

  • Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

    • Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.

    Attention

    Pour que les colocataires puissent avoir droit à l'aide personnelle au logement , le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.

    Bail

    Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère, selon que le logement est loué  vide ou meublé .Le bail doit être signé par tous les colocataires et le propriétaire (ou son représentant).Chacun des colocataires et le propriétaire (ou son représentant) doivent conserver un exemplaire du bail.

    À savoir

    Si un des occupants du logement ne signe pas le bail, il ne doit pas être considéré comme un des colocataires. Il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.

    Dépôt de garantie

    Le propriétaire (ou son représentant) peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.

    À savoir

    Chaque colocataire peut demander une avance Loca-Pass pour payer sa part du dépôt de garantie.

    Caution

    Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire (ou son représentant) peut exiger une caution . Une caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit ( acte de cautionnement ) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés.Le propriétaire (ou son représentant) peut choisir l'une des options suivantes :

  • Soit chaque colocataire a une caution. L'acte de cautionnement de chaque caution doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une clause de solidarité est ou non incluse dans le bail.

  • Soit une caution s'engage pour l'ensemble des colocataires. L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.

    • À savoir

    En cas de bail unique avec 2 colocataires, 1 des colocataires peut faire la demande de la caution de la garantie Visale pour les 2 colocataires.

    Assurance du logement

    Les colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).Ils peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement .Il faut fournir l'attestation d'assurance au propriétaire (ou son représentant) chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire (ou son représentant) peut résilier le bail.

    À noter

    Les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Le propriétaire (ou son représentant) remet aux colocataires une copie du contrat d'assurance. Le coût de l'assurance (éventuellement majoré) est remboursé par douzième à chaque loyer.

    État des lieux d'entrée

    Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de son représentant).L'état des lieux doit être daté et signé par le propriétaire (ou son représentant) et par chacun des colocataires.

    À savoir

    Si un nouveau colocataire vient remplacer un colocataire qui a définitivement quitté le logement en cours bail, il peut demander au propriétaire (ou à son représentant) de signer un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine.

    Loyer

    Les règles sont différentes selon que la commune du logement est ou non située en zone tendue.Pour savoir si la commune du logement est en zone tendue, vous pouvez utiliser ce simulateur :

    Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique

    Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

    Zone tendue

    Le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas . Le montant total des loyers perçus par le propriétaire de la part de l'ensemble des colocataires ne peut alors pas dépasser ce montant maximum.

    À savoir

    Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander l'aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.

    Autre zone

    Le propriétaire (ou son représentant) fixe librement le loyer du logement.

    À savoir

    Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges.

    Charges locatives

    Les charges locatives sont à payer au propriétaire (ou son représentant) selon la forme indiquée dans le bail  :

    Provisions pour charges avec régularisation annuelle

    Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit être justifié.

    Provisions et justificatifs

    Le propriétaire (ou l'agence immobilière) fixe le montant des provisions pour charges mensuelles, en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.

    À savoir

    Dans un immeuble doté de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur la consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.

    Régularisation annuelle et justificatifs

    Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :

    • Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire (ou l'agence immobilière)

    • Et les dépenses effectives engagées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) pendant l'année.

    À savoir

    Dans un immeuble, lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre, 1 fois par an, la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau que lui a communiqué la commune ou l' EPCI compétent (le syndic, lorsque le logement est dans un immeuble en copropriété).

    Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles , le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit reverser le trop-perçu.

    Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles , le propriétaire (ou l'agence immobilière) demande un complément.

    Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit communiquer les informations suivantes :

    • Le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)

    • Le mode de répartition des charges entre les logements. Et, si nécessaire, une note d'information sur le mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collective.

    Sur demande du locataire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.

    Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des documents justificatifs.

    Régularisation tardive

    Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

    À savoir

    Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.

    La régularisation tardive des charges est possible quelle qu'en soit la cause :

    • Oubli

    • Ignorance

    • Négligence.

    Mais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère que ce rappel est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire (ou de son représentant) dans l'exécution du bail. Par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu.

    Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois .

    Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

    Lettre pour demander un délai pour payer un rappel de charges locatives important

    Type : lettreTypeNG

    Audience : Particuliers

    Source : Institut national de la consommation (INC)

    Forfait à verser simultanément au loyer

    Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne doit pas être disproportionné par rapport au montant de charges appliqué au précédent locataire.

    Le forfait ne doit pas s'accompagner d'un complément à verser ou d'une régularisation ultérieure.

    Le forfait doit être payé en même temps que le loyer. La périodicité du paiement est indiquée dans le bail.

    Le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer .

    Rappel

    Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges.

    En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire (ou à son représentant) des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire (ou son représentant) ont du mal à se parler, l'un ou l'autre peut faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu'il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.

    Aide au logement (APL, ALS, ALF)

    Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à la condition de remplir les conditions suivantes :

  • Il remplit les conditions pour avoir droit à cette aide au logement

  • Il fait une demande individuelle à la Caf ou la MSA

  • Le logement est un logement décent et il a une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

    • Impayé de loyer ou de charges

    En cours de bail, les colocataires doivent payer au propriétaire (ou à son représentant) le loyer et les charges locatives.Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire (ou son représentant) peut insérer une clause de solidarité dans le bail :

    Bail avec une clause de solidarité

    Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives ) au propriétaire (ou son représentant). Cela veut dire que chaque colocataire, et sa caution respective, s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.

    À savoir :

    Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

    Bail sans cette clause

    Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la part du loyer et des charges qu'ils doivent au propriétaire (ou son représenatnt).

    À savoir :

    Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

    Règles de vie en colocation

    Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"

    Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation , document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.

    Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :

    • Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives , réparations locatives ...)

    • Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)

    • Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur ...)

    Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint

    Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.

    Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

    Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.

    Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :

    • Soit à la demande d'un seul colocataire (par exemple, lors de son départ du logement)

    • Soit à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (par exemple, à la fin de la colocation)

    Départ d'un seul colocataire

    Si un des colocataires veut quitter la colocation, il doit donner son préavis (ou congé ) au propriétaire (ou à son représentant), en respectant des conditions de forme et de délais .Le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire (ou à son représentant) de lui restituer sa part du dépôt de garantie . Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement, mais les conséquences sont différentes selon que le bail contient ou non une clause de solidarité :

    Bail avec une clause de solidarité

    Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (ou son représentant).

    Cela veut dire que chaque colocataire et sa caution s'engagent à payer la part du loyer et des charges due par les autres colocataires, si ces derniers ne la paient pas.

    Pour le colocataire partant et sa caution, cette obligation demeure :

    • Soit durant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis.

    • Soit, si un nouveau colocataire remplace le colocataire partant durant son préavis, jusqu'à la fin du préavis.

    À savoir :

    Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

    Bail sans cette clause

    Le colocataire partant (et sa caution ) doivent payer sa part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de son préavis.

    Ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant la fin de son préavis.

    À savoir :

    Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

    À noter

    Lorsque la colocation se compose uniquement d'un couple de concubins, des règles spécifiques s'appliquent, en cas de violences .

    Départ de tous les colocataires

    Les colocataires doivent :

  • Soit envoyer au propriétaire (ou à son représentant) un préavis (ou congé ) commun (avec tous les noms et signatures), en respectant les conditions de forme et de délais .

  • Soit envoyer chacun un préavis (ou un congé ) individuel au propriétaire (ou à son représentant), en respectant les conditions de forme et de délais . Dans ce cas, les colocataires doivent envoyer tous les préavis (ou congés ) en même temps.

    • Préavis donné par le propriétaire

    Le propriétaire (ou son représentant) peut donner son préavis (ou congé ) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai .

  • Si le bail contient une clause de solidarité, le préavis du propriétaire (ou de son représentant) adressé à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.

  • Si le bail ne contient pas cette clause de solidarité, le propriétaire (ou son représentant) doit adresser son préavis à chaque colocataire.

    • État de lieux de sortie

    L'état des lieux de sortie doit être fait :

  • Soit lorsque tous les colocataires quittent le logement

  • Soit quand le dernier colocataire quitte le logement.

    • Il doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de son représentant).Il doit être daté et signé par le propriétaire (ou son représentant) et par chacun des colocataires.

    Restitution du dépôt de garantie

    Le propriétaire (ou son représentant) restitue le dépôt de garantie après que tous les colocataires ont quitté le logement et lui ont remis les clés du logement.Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée.Le propriétaire (ou son représentant) verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.

    Informations complémentaires

    À noter

    La location d'un logement à un unique couple (marié ou pacsé au moment de la signature du bail) n'est pas une colocation.

    Définitions

    Surface habitable d'un logement
    Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
    Volume habitable des logements
    Volume correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
    Année civile
    Du 1 er janvier au 31 décembre
    Solidaire (débiteur)
    Personne liée à un ou plusieurs autres débiteurs par un lien juridique qui engage chacun à payer la totalité des sommes dues. La solidarité peut résulter de la loi (par exemple, paiement des droits de succession) ou d'un contrat (par exemple, caution pour une location).
    Caution locative
    Personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s'engage par écrit ( acte de cautionnement ) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives lorsque le locataire ne le fait pas
    Caution simple (caution locative)
    Permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer sa dette. En cas de dette du locataire, le propriétaire doit donc d'abord en réclamer le paiement au locataire, avant de s'adresser à la caution.
    Caution solidaire (caution locative)
    Permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le 1 er impayé, sans même s'adresser préalablement au locataire, et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe que le locataire puisse ou non payer sa dette, le propriétaire peut directement réclamer le paiement à la caution.

    Questions associées

    Qui peut vous aider

    Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

    Local personnalisé sur SP · adil

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    Références

    Pour en savoir plus

    Voir sur service-public.fr →

    Fiches connexes